• 泰国金融体系住房贷款继续放缓，与房地产市场疲软状况相符。其中2024年第二季度商业银行系统住房贷款仅同比增长0.8%，使2024年全年增长不超过1.2%，成为23年来最低增幅。
• 经济仍未全面复苏影响了家庭收入，导致2024年商业银行系统住房贷款不良贷款率超过3.90%，比第二季度的3.71%有所扩大。
• 预期2024年剩余时间新增贷款将更多集中于中高收入群体和再融资市场。同时，还需关注政府在债务管理和可持续债务解决方案方面将推出的措施可能影响下一阶段住房贷款趋势。
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泰国金融体系住房贷款增长继续放缓，与房地产市场的疲软状况相符。
2024年第二季度，以商业银行和接受存款的特定金融机构为主的泰国金融机构系统住房贷款余额同比增长3.4%，低于2024年第一季度的3.9%，为2002年第二季度以来的最低。这表明随着新冠疫情期间的宽限措施逐步结束，住房贷款增速已持续6个季度放缓。
住房贷款余额的放缓主要来自商业银行。2024年第二季度，泰国商业银行系统住房贷款余额仅同比增长0.8%，低于第一季度的1.0%。商业银行系统的住房贷款占整个住房贷款市场的55-56%。过去一年半商业银行住房贷款持续放缓主要由于家庭购买力和收入下降，同时家庭债务负担仍处于高位，导致商业银行在低层住宅和公寓两类住房市场的新增贷款显著收缩。
值得注意的是，单笔贷款的金额逐步上升，反映出借款人收入水平上升。此类借款人对风险特别是外部因素对收入和生活成本的影响有更强的韧性。虽然新增住房贷款总额呈现收缩态势，但再融资贷款却实现了正增长，使其在新增住房贷款市场的份额从2020年底的13.6%扩大至2024年第二季度末的21.3%。
预计2024年泰国商业银行的住房贷款增长率将创23年最低水平。
开泰研究中心预计，下半年泰国商业银行的住房贷款余额同比增幅将超过1.2%，创23年来最低水平。造成这一情况的主要原因是家庭收入问题和高债务负担削弱了其举借大额贷款的能力，尤其是新生代群体，他们通常首先举借小额贷款和汽车贷款，使其申请住房贷款并获批准的机会减少。
住房贷款市场仍将面临债务问题的困扰，并将推动不良贷款率（NPLs）的上升。需关注的关键问题包括：
1. 债务质量问题可能会进一步加剧。开泰研究中心预计，泰国商业银行体系的住房贷款不良贷款率可能会超过3.90%，高于2024年第二季度末的3.71%。这一上升趋势反映了债务质量下降的信号（图4）。尤其是住房价格低于1,000万泰铢的贷款中的第二阶段（关注类）债务和不良贷款自2023年第四季度已出现上升态势。此外，住房价格在1,000万至5,000万泰铢之间的贷款的第二阶段（关注类）债务也在增加。这种情况表明，债务偿还能力问题正蔓延至中等收入的借款人以及购买较高价格住房的中小企业经营者。
上述态势与开泰研究中心在2024年第三季度对963名受访者进行的家庭债务调查结果一致。调查显示，56.8%的受访者欠有住房贷款并进行过债务重组，主要源于高生活成本和不稳定收入的影响，尤其是雇员群体。进行过债务重组的受访者通常同时负担约三种债务，导致其偿债比率（DSR）超过42.0%（图4），同时生活支出较高，储蓄水平较低，甚至没有储蓄。因此，他们对各种风险因素的敏感程度比其他债务人更高。
根据泰国银行规定，债权人需在贷款转为不良贷款（NPLs）前后各提出一次债务重组计划。尽管这可能在一定程度上减缓债务质量下降的速度，但只要影响家庭收入和支出的外部环境没有显著变化，住房贷款的不良率仍有上升的可能。因此，仍需等待新政府针对住房债务的解决方案，以提升住房贷款债务质量管理的有效性。目前，资产管理公司的资产处置速度也开始放慢，并影响其购买金融机构债务的价格。
2. 新增贷款仍然注重中高收入群体和再融资市场。现以最新的低层住宅和公寓的平均价格为基础【1】 对借款人的借债能力进行初步估算：假设公寓价格为300万泰铢，借款人每月需有约5万泰铢的收入；而假设低层住宅价格为460万泰铢（含联名借款），则每月需有约7.6万泰铢的收入。上述估算尚未考虑借款人是否还有其他债务负担，这意味着实际所需平均月收入可能还需进一步提高。同时，经济条件和家庭收入的不确定性依然较高，这使得金融机构可能继续倾向于向高收入客户群体提供贷款。
除了再融资市场继续为金融机构提供机会外，预计下半年金融机构将与大型房地产开发商合作推出营销活动，提供优惠利率和各种折扣，如降价和免除过户相关费用，以激励客户特别是中高收入群体在2024年底前做出购房决定。
3. 可持续债务管理措施可能对举借新的大额贷款产生影响。例如，负责任贷款（Responsible Lending）和偿债比率（DSR）标准按原计划将于2025年逐步应用于信用卡和个人贷款等消费贷款。对于每月收入低于30,000泰铢的客户，如果其债务接近规定的60%收入上限（即在月收入低于30,000泰铢的情况下，包含新债务负担后的偿债比率不得超过60%），那么借款人在申请其他新贷款（如住房贷款或汽车贷款）时的能力将受到限制。对于每月收入高于30,000泰铢的客户，他们的新旧债务的合计偿债比率不得超过收入的70%（即在月收入高于30,000泰铢的情况下，新旧债务的合计偿债比率不得超过70%）。不过，该措施的实施细则和时间仍需等待泰国银行的进一步通知。
【1】假设还款期限为30年，年利率约为6%
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