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2018 年 10 月 4 日

金融机构

房贷监管措施将在利率进入上行周期前抑制市场供需失衡(焦点话题 第24年2929号)

        市场预期泰国银行为监管房地产市场投机行为产生的风险而准备推出的质量型措施可能是规定购房者购买第二套及以上住房的抵押率(LTV)措施或其他针对性监管措施,以确保房贷申请者有真正的偿还能力。开泰研究中心认为,该措施可能对房地产开发商的业务经营计划造成影响,使房地产开发商将更加谨慎地开展市场营销和推出新的住房项目,尤其是在目前市场上累计待售住房数量维持较高水平,加上今后阶段财务成本随国内利率进入上行周期而趋向调高的情况下。

         不过,由于央行推出质量型措施的时机可能是2018年末期或2019年初期,预期其对2018年剩余时间房地产市场的影响有限。开泰研究中心预计,截至2018年末曼谷及周边府治累计待售住房数量将为约190,000套,与2017年相近;同时估计2018年金融机构个人住房贷款余额增长率有望从2017年的6.1%升至约6.5%。 

        开泰研究中心认为,泰国银行质量型措施的影响将在2019年更为明显,同时房地产市场各类业务的自我调整趋势仍将取决于明年经济增长趋势和官方上调政策利率的幅度。开泰研究中心初步估计,央行质量型措施的影响和市场对利率将逐步上调的预期将迫使经营商需持续调整业务经营策略,因此预期2019年曼谷及周边府治累计待售住房数量和金融机构住房贷款增长可能放缓。同时,在不良贷款总额可能难以降至低于2018年水平的情况下,金融机构仍将倾向于采取谨慎信贷政策。

        总而言之,开泰研究中心认为,央行将出台的质量型措施有助于促进今后阶段房地产市场和住房贷款市场实现质量型增长且符合较为审慎的标准,应有助于抑制房地产业的供需失衡态势可能进一步加剧的风险。

        此外,对比泰国房地产市场的当前与1997年经济危机爆发时的状况发现,两者存在相当大的差异。重要的是,占有房地产市场约60-70%市场份额的上市房地产开发公司的财务状况良好,具有良好的业务管理能力和灵活性,体现在截至2018年6月底上市房地产开发商的负债股权比率低于市场(泰国证券交易所(SET)和泰国新兴股票投资市场(MAI))的平均值。另一方面,目前泰国金融机构体系的贷款审批准则和信贷风险管理机制都已改进升级,比以往更加审慎严密,因此相信央行此次发出警讯和将出台房地产市场监管措施最终将促使泰国住房市场的增长态势趋向进一步稳健。

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