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2006 年 10 月 11 日

房地产业与建筑业

新政府执政下的房地产业:仍面临购买力减弱困扰,须调整策略开拓中低档市场 (第12年1907号)

2005年起,尽管房地产业深受经济增长放缓和通货膨胀、石油价格和利率上涨的打击,但随着油价下调及通货膨胀率开始放慢,泰国经济也开始显现出一些正面迹象,与此同时,国内政治冲突也趋于缓和。若临时新政府能采取增加财政支出以刺激经济增长的措施的话,将成为增强房地产开发商和消费者信心的支持因素。
为此,可能对房地产业成长造成影响的新政府施政政策包括如下:
1. 政府对公共交通项目的投资政策,尽管新政府仍将重视并继续实施轻轨计划,但预计会优先考虑对民众必要的交通路线和能长期创造可观回报的路线的投资。若新政府重审并修改上届政府拟定的轻轨路线的话,可能会对已在原路线周围购买储存了土地资源的房地产开发商产生影响。不过,新轻轨路线经过地区的住宅项目将从中受益,因为交通便利是决定购房的主导因素。
2. 对上届政府的贪污调查,令人关注的焦点之一是,与受到贪污调查的政客相关的房地产公司也许会受到此次政局变化的影响,导致消费者推迟购买这些公司的住宅,以观候财产调查委员会的调查结果。
3. 利率,徘徊在高水平上的利率已削弱了民众的房地产购买力。不过,新政府上台将增强民众对泰国经济成长的信心,目前介于7.75-8%高水平的利率可望更快地趋向下降。
4. 政府的房地产措施,上届政府颁布了一些扶持低收入民众购买房产的措施,如廉价住房与安居住房项目,或计划推出长期固定低息住房贷款项目。尽管上述措施从原则上看构思不错,但在实际操作上还存在着需重新审议的必要性,如投资是否划算以及政府的扶持方式等。因此,应关注新政府的房地产措施。
泰华农民研究中心分析2006年下半年至2007年泰国房地产业的走势后预测,2006年下半年房地产业增长将放缓,因为预计2006年泰国经济增长率将放缓至3-3.5%。不过,泰华农民研究中心认为2007年消费者的购买力将有所复苏,因为以下各种负面因素对购买力的压制作用将开始减缓:
通货膨胀率趋向放缓:对经济和消费增长来说应是一个正面的信号,预计2006年下半年的通货膨胀率将约为3.1%,低于上半年的5.9%,而2007年的通货膨胀率将持续放缓为3.3%-3.8%。
利率趋向稳定:有利于消费者能够更好地规划开支计划。预计2007美联储基金利率将向下调低0.50%-1.25%,加上泰国的通货膨胀率放缓,将使泰国银行在实施金融政策上拥有更大的灵活性,因此泰国银行在2007年有可能下调利率(降低0.75%),然后再视贷款需求量的增幅来考虑是否调升利率,以减少商业银行系统内的资金流动性。
国内政局趋向更加稳定:这是影响消费者信心的政治因素。在新政府组阁完成,开始治理国家并制定了有助于解决目前经济放缓状况的政策后,在明年年底的下一届大选举行前,应可在一定程度上恢复消费者的信心。
对于需要购买住宅的消费者来说,除了要考虑房地产项目的质量和位置外,还应关注未来银行贷款利率的走势,比较不同贷款的条件。目前,大多数金融机构认为,贷款利率明年将调降,因此消费者在选择固定利率和浮动利率贷款时,应考虑到未来的利率走势。在利率处于下调阶段的情况下,固定利率贷款对消费者的吸引力将逊于利率上升阶段的吸引力,除非是贷款已考虑到利率在下一阶段将下调并相应扣除了预计的降息幅度,规定的固定利率低于目前的利率水平。
在房地产开发商方面,值得关注的是目前大部分开发商的经营策略都转向注重同样的目标客户,即中低收入消费者,因为中低档消费者对住宅的购买需求仍很高,尤其是轻轨路线周围和市中心的公寓项目。为此,应谨慎关注中低档住宅供应量是否超过实际需求量,因为尽管2007年下半年泰国经济趋向回暖,但每个公寓项目都包括了大量的公寓单位,因此导致公寓项目的风险水平要比其它类型的住宅项目高出许多。
除此之外,转向注重开发中低档住宅的房地产开发商应注意到,目前影响中低收入消费者购买住宅的因素除了价格较低外,还有其它因素,因为该消费群体对经济状况的反应要比高收入消费者更加敏感。在经济增长持续减缓影响中低收入消费者购买住宅决定和购买力的局势下,进入中低档市场的房地产开发商在推出项目时应慎之又慎。

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