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2019 年 2 月 15 日

房地产业与建筑业

贷款价值比(LTV)新规影响约20%的曼谷购房者的购房 决策,料2019年住房过户量将萎缩8.5-12.5%(焦点话题 第25年2968号)

​    2019年泰国住房市场仍面临诸多挑战,包括经济复苏的连续性、民间尤其是低收入者群体的购买力疲弱、市场上积压的待售住房数量处于高水平。开泰研究中心对曼谷市民的购房行为进行了调查,重点关注重央行贷款价值比(LTV)新规定对曼谷市民购房决策的影响而,以反映1-2年内购房需求趋势。

    泰国银行将于2019年4月1日起实施的房贷监管措施即贷款价值比(LTV)新规定将对价格超过1,000万泰铢的首套住房购房者和第一套住房贷款尚未还清即购买第二套住房的购房者造成影响,其首付款比率将提高至房价的10-20%。开泰研究中心认为,这一因素加上需求和供给的多种因素将对曼谷及周边地区住房交易活动产生影响,因此对曼谷市民的意见进行了抽样调查。调查结果总结如下:

    -56%的受访市民不了解贷款价值比(LTV)新规。该群体平均月收入相对较低(约31,600泰铢),其中在1-2年内有购房需求者高达91%。由于不了解上述规定,他们在贷款额度减少的情况下无法立即筹集足够资金,可能成为其购房的障碍。

    -44%的受访市民了解贷款价值比新规规定,且该群体中近三分之二的人认为新规定对其购房决策造成影响。其中大部分购房者选择购买价格较低的住房以减轻首付比例提高所带来的现金筹集负担;部分购房者选择延迟1-3年购房;只有少部分人取消购房计划。

    -开泰研究中心估计,1-2年内贷款价值比新规或对18-22%(中间值为20%)的曼谷购房者的购房决策造成影响。调查结果显示,已拥有住房且有意购买第二套或更多住房的群体占比为34%,加上占比为2%的购买价格1,000万泰铢以上首套住房的群体,从而使受新规定影响的群体占比达到36%。不过,如果剔除首套住房贷款已还清的购房者,受贷款价值比措施影响的曼谷购房者群体占比约为18-22%。按年均约100,000个新增住房贷款账户数量(泰国银行数据)计算,新规定将影响约18,000-22,000个购房贷款账户。

    考虑到给住房市场造成压力的环境因素,即贷款价值比新规年4月生效实施后购房者购买力和分期偿还贷款能力,以及截至2018年底曼谷市及周边地区积压的高达199,768套待售住房以及《土地和建筑物税法》将于2020年生效,开泰研究中心评估认为,在2019年第一季度新规生效前加快交易后,住房市场将转向更为谨慎,因为购房者需筹集更多的购房资金,约为其扣除支出后剩余收入的11-22倍,而在新规实施前购房者需筹集的购房资金约为扣除支出后剩余收入的5-11倍。

在全球经济增长趋向放缓和国内市场气氛日益谨慎的背景下,国内购房者需更谨慎地考虑贷款价值比新规的影响,同时2019年外国人购买公寓将不会料不会出现加快趋势,开泰研究中心由此预测,2019年曼谷及周边地区住房过户量为169,300-177,000套,同比萎缩约8.5-12.5%,部分原因是2018年竣工进入市场的住房数量很大以及经营商在贷款价值比新规生效之前开展促销活动以加快出清处于高水平的待售住房库存。