ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย...ฝ่าปัจจัยลบ (กระแสทรรศน์ฉบับที่ 2052)

เป็นที่ทราบกันดีว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะยอดขายที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะในสภาวะที่ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นต่อทิศทางเศรษฐกิจของประเทศ ผู้บริโภคส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ทำให้ผู้ประกอบการต่างปรับกลยุทธ์การตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยเร็วขึ้น และดูเหมือนว่าเริ่มต้นปี 2551 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัว เนื่องจากความเสี่ยงที่รุมเร้าทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภค อาทิ เสถียรภาพทางการเมือง การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของภาครัฐ ความผันผวนของราคาน้ำมัน แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อ เป็นต้น อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มมีปัจจัยบวก โดยเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2551 ที่ผ่านมา คณะรัฐบาลได้มีมติเห็นชอบการดำเนินการมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิมอยู่ที่ร้อยละ 2.0 ของราคาประเมินของทางราชการ ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินของทางราชการ และ ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 1 ลดลงเหลือร้อยละ 0.01 โดยจะมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 1 ปี แต่มาตรการดังกล่าวยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะผ่านกระบวนการขั้นตอนต่างๆก่อนที่มีการประกาศใช้ ซึ่งมาตรการดังกล่าวน่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 หรือ ไตรมาส 3 นอกจากนี้นโยบายการเงินก็มีแนวโน้มที่เอื้ออำนวยต่อการกระตุ้นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ โดยประเด็นที่ต้องติดตาม คือ การพิจารณานโยบายอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงินในวันที่ 9 เมษายน 2551 ที่มีความเป็นไปได้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงในช่วงปี 2551

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากผู้บริโภคบางกลุ่มชะลอการซื้อ หรือโอนที่อยู่อาศัยจนกว่ามาตรการภาษีจะมีผลบังคับใช้ ทั้งนี้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 หรือ ไตรมาส 3 ไปแล้ว ประกอบกับโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง ซึ่งน่าจะมีผลต่ออัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ด้วย ซึ่งการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เป็นปัจจัยสำคัญประการหนึ่งในการเพิ่มความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในขณะนี้ อาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับมาตรการทางภาษีหรือทิศทางอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจของไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่ต่างจากอดีต คือ ราคาน้ำมันโลกที่ปรับตัวสูงเป็นประวัติการณ์ แนวโน้มราคาน้ำมันที่สูงขึ้นจะเป็นแรงกดดันทำให้มีการปรับขึ้นราคาค่าก่อสร้าง โดยราคาน้ำมันส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าขนส่งของวัสดุก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย และจากการที่ราคาน้ำมันปรับเพิ่มสูงขึ้น ยังเป็นแรงกดดันต่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภค ซึ่งแน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาสินค้าแต่ระดับรายได้คงที่ย่อมมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภค ซึ่งภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การใช้มาตรการภาครัฐอาจช่วยกระตุ้นกลุ่มลูกค้าที่กำลังต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย หรือเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ให้ตัดสินใจเร็วขึ้น แต่สำหรับกลุ่มที่ค่อนข้างมีความอ่อนไหวง่ายต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภายใต้สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ที่ผู้บริโภคยังคงไม่มั่นใจต่อทิศทางเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า เช่น ความผันผวนราคาน้ำมัน และราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจมีผลทำให้ผู้บริโภคยังคงไม่รีบเร่งตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและรอช่วงเวลาที่เหมาะสม โดยเฉพาะจนกว่ามาตรการดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้