คอนโดมิเนียมครึ่งหลังปี 2551: ต้นทุนพุ่ง...กำลังซื้อลดลง (มองเศรษฐกิจฉบับที่ 2207)

ทั้งนี้ปัจจัยที่ส่งผลกดดันต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมาโดยตลอดตั้งแต่เริ่มต้นปี 2551 คือ ต้นทุนการก่อสร้าง ซึ่งมีสาเหตุมาจากราคาน้ำมัน และราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ขณะที่วัสดุก่อสร้างอื่นๆก็มีแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนการผลิตและค่าขนส่ง นอกจากนี้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นกว่า 2-3 เท่าตัว ไปตามกลไกของตลาดเมื่อความต้องการซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการในแถบนั้นเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่ค่าจ้างแรงงานก่อสร้างก็ปรับสูงขึ้นตามค่าจ้างขั้นต่ำ ปัจจัยลบรุมเร้าเช่นนี้ได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มส่งสัญญาณการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย หลังจากที่คงราคามาได้ระยะหนึ่ง เนื่องจากมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะที่ได้ช่วยลดต้นทุนของผู้ประกอบการไปได้ส่วนหนึ่งยังช่วยชดเชยกับต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นไว้ได้

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า จากการที่ต้นทุนการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้นนั้น ผู้ประกอบการบางรายได้ปรับขึ้นราคาขาย และผู้ประกอบการบางรายเริ่มส่งสัญญาณว่าอาจจะมีการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอีก หากต้นทุนการก่อสร้างยังคงปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม (CITY Condo) ที่เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางในระดับราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 1.5-3 ล้านบาทขึ้นไป ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ชั้นกลาง หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน อาจจะเป็นไปได้ยากขึ้นในอนาคต ซึ่งอาจจะทำให้เกิดจุดเปลี่ยนของการพัฒนา CITY Condo ในระยะข้างหน้าขึ้น อาทิ การเปลี่ยนแปลงของกลุ่มลูกค้าจากเดิมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางมาเป็นกลุ่มลูกค้าชั้นกลางระดับบน ทำเลที่ตั้งของโครงการคอนโดมิเนียมที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงทำเลจากเดิมที่สามารถที่จะพัฒนาโครงการได้ในเขตพื้นที่ชั้นกลาง ไปยังเขตพื้นที่ชั้นนอกของกรุงเทพฯ หรือเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่ชุมชน ใกล้แหล่งศูนย์การค้ามากขึ้น

นอกจากนี้ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ซึ่ง 2 เส้นทางนี้ได้ขยายไปสู่พื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและจังหวัดใกล้เคียง ที่อาจจะทำให้ลูกค้าเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่นทดแทน เช่น ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดีสำหรับผู้บริโภคบางกลุ่มที่ยังคงต้องการอาศัยอยู่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ในย่านธุรกิจ หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า 2 ระบบ ทั้ง BTS และ MRTA เนื่องจากต้องการประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง แต่อำนาจการซื้อลดลง เนื่องจากการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัย ภาระร่ายจ่ายในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้น ประกอบกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้หันมาเช่าแทนการซื้อที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่มีพลวัตรของการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของผู้ซื้อไปตามปัจจัยแวดล้อมทั้งทางเศรษฐกิจ สังคม ค่านิยม ที่เปลี่ยนไปตามกาลเวลา การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีรอบระยะเวลาการก่อสร้างยาวนาน จึงควรให้ความระมัดระวังต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตด้วย