ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำการสำรวจถึง ;ทัศนคติและพฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านมือสอง” ทั้งนี้การสำรวจในครั้งนี้เน้นไปยังกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก ซึ่งไม่รวมถึงการซื้อบ้านมือสองหรือสินทรัพย์มือสองโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการพัฒนาโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจ หรือใจกลางเมืองที่ที่ดินเปล่าหาซื้อได้ยากขึ้นโดยจัดทำแบบสอบถาม ระหว่างวันที่ 10 ตุลาคม – 26 ตุลาคม 2549 มีจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่สามารถนำมาประมวลผลได้รวมทั้งสิ้น 635 คน โดยทำการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ประชากรในวัยทำงานและมีรายได้จากการทำงาน ประเด็นสำคัญจากการสำรวจแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า
ทัศนคติคนกรุงเทพฯ...กับบ้านมือสอง
จากการสอบถามความสนใจของผู้บริโภคเปรียบเทียบระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง พบว่า มีกลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อบ้านใหม่สูงถึงร้อยละ 61.1 สำหรับผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสองมีร้อยละ 27.8 และสำหรับผู้ที่ยังไม่ตัดสินใจคิดเป็นร้อยละ 11.1 สำหรับสาเหตุที่กลุ่มตัวอย่างเลือกที่จะซื้อบ้านใหม่มากกว่าบ้านมือสองนั้น ส่วนใหญ่จะให้น้ำหนักไปที่ความไม่แน่ใจในคุณภาพของบ้านมือสองร้อยละ 48.7 ต้นทุนในการปรับปรุงบ้านมือสองค่อนข้างสูงร้อยละ 31.4 ความเชื่อเกี่ยวกับโชคลางร้อยละ 11.9 และอื่นๆ ร้อยละ 8.0 อาทิ ไม่ชอบรูปแบบของที่อยู่อาศัย ชอบที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่า ระดับราคาไม่ต่างจากโครงการใหม่
ปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านมือสอง
ทั้งนี้จากผลสำรวจพบว่า ปัจจัยสำคัญอันดับแรกที่ผู้ต้องการซื้อบ้านมือสองใช้ในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านมือสอง คือ สภาพของตัวบ้านหรืออาคาร คิดเป็นร้อยละ 22.5 การที่ผู้ที่สนใจเลือกซื้อบ้านมือสองคำนึงถึงสภาพตัวบ้านมาเป็นอันดับแรก อาจเป็นเพราะสภาพบ้านเป็นสิ่งที่กำหนดงบประมาณที่ผู้ซื้อที่จะต้องจ่ายเพิ่มขึ้นในการซ่อมแซมตัวอาคารให้มีสภาพดีและพร้อมเข้าอยู่ได้ ปัจจัยในการเลือกซื้อบ้านมือสองที่สำคัญเป็นอันดับสอง คือ ราคา คิดเป็นร้อยละ 19.8 ซึ่งผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองต่างมองว่า ที่อยู่อาศัยมือสองนั้นมีราคาที่ถูกกว่าที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ปัจจัยสำคัญอันดับสาม ได้แก่ ทำเลและที่ตั้ง คิดเป็นร้อยละ 17.3 ปัจจัยอื่นๆนอกเหนือจากที่ได้กล่าวมาแล้ว ได้แก่ สภาพแวดล้อมของโครงการร้อยละ 16.8 รูปแบบบ้าน/คอนโดมิเนียมตรงกับความต้องการ ร้อยละ 11.1 ความน่าเชื่อถือของผู้ขาย ร้อยละ 7.2 และมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมของภาครัฐ ร้อยละ 5.3
บทสรุปและข้อคิดเห็น
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองยังไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควรน่าจะมาจากประเด็นดังต่อไปนี้
- คุณภาพของสินค้า ต้องยอมรับว่าบ้านมือสองส่วนหนึ่งในตลาดนั้นมีศักยภาพทางการตลาดค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ผู้ขายไม่ต้องการที่จะปรับปรุง หรือสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวอาคาร เนื่องจากเห็นว่าต้องเสียเงินค่าซ่อมบำรุงเพิ่ม และผู้ขายเองอาจมีปัญหาในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถที่จะลงทุนในการซ่อมแซมได้ ทั้งนี้คุณภาพของสินค้ารวมถึง โครงสร้างของอาคาร ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ทางระบายน้ำ และสภาพภายในตัวอาคาร ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้เกิดทัศนคติที่ไม่ดีต่อบ้านมือสอง
- ราคาของสินค้า ราคาเป็นปัจจัยที่สำคัญรองลงมาในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่าอุปสรรคในการขายบ้านมือสองส่วนหนึ่ง คือ ราคา ทั้งนี้ผู้ขายเองก็ต้องการขายในราคาที่ตนเองซื้อมาหรือมากกว่านั้น ซึ่งบางกรณีผู้ที่ขายอาจจะซื้อมาในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโต ทำให้ราคาบ้านและที่ดินที่ได้มามีระดับราคาที่ค่อนข้างสูง ซึ่งถ้าผู้ขายไม่ปรับลดราคาที่ต้องการลงมามากพอ ราคาบ้านมือสองเมื่อรวมกับงบประมาณที่ต้องการปรับปรุงซ่อมแซมแล้ว อาจไม่แตกต่างไปจากราคาบ้านใหม่อย่างมีนัยสำคัญพอที่จะจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจเลือกบ้านมือสอง นอกจากนี้ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดขายอาจมีราคาที่ไม่สูงนัก เนื่องจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาล่างถึงปานกลาง ทั้งโครงการคอนโดมิเนียม และโครงการบ้าน จึงทำให้เกิดเปรียบเทียบราคาต่อคุณภาพของสินค้าเกิดขึ้น
- โครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ หรือสร้างเสร็จแล้ว มีการแข่งขันในตลาดที่ค่อนข้างรุนแรงในช่วงที่ผ่านมา โดยมีการทำกิจกรรมการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ เช่น กลยุทธ์ด้านราคา ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใช้แรงจูงใจในด้านราคามาเป็นจุดขายเพื่อเร่งระบายสินค้า การแข่งขันด้านทำเล โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่าน ซึ่งในปัจจุบันได้กลายมาเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ที่หันมาชูจุดขายเน้นทำโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก และตามย่านธุรกิจด้วย นอกจากนี้โครงการบ้านจัดสรรที่ส่วนใหญ่จะอยู่ตามชานเมือง ก็ยังได้รับอานิสงส์จากนโยบายโครงการรถไฟฟ้าของภาครัฐเช่นกัน
- พฤติกรรมหรือวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยที่มีความแตกต่างจากประเทศที่มีอัตราการซื้อขายที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูง เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ หรือ ออสเตรเลีย เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเหล่านี้อาจมาจาก ประเทศเหล่านี้มีการจัดระบบผังเมืองที่เป็นระบบระเบียบมากกว่าประเทศไทย เช่น การกำหนดระบบผังเมือง การกำหนดเขตพื้นที่อยู่อาศัย และการกำหนดเขตพื้นที่ป่าสงวน เป็นต้น ทำให้การขยายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆในบางทำเลเป็นไปได้ยากเพราะถูกบังคับด้วยกฎหมายต่างๆ ศูนย์กลางธุรกิจ เศรษฐกิจที่สำคัญๆยังกระจายตัวไปตามเมืองต่างๆ ทำให้เกิดการย้ายถิ่นฐานการทำงาน แต่สำหรับประเทศไทยนั้น แหล่งเศรษฐกิจส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในเฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้น ผู้มีบ้านส่วนใหญ่จึงมีการเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไม่มากนัก
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจบ้านมือสองที่ยังคงมีศักยภาพในการแข่งขันกับโครงการที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่สำคัญ ได้แก่ ทำเล โดยเฉพาะทำเลที่เป็นที่ต้องการอย่างทำเลย่านใจกลางเมือง หรือใกล้แหล่งธุรกิจ หรือพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลาง บ้านมือสองในทำเลเหล่านี้มักยังเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากราคาของที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน ประกอบกับที่ดินว่างเปล่าที่สามารถนำมาปลูกสร้างที่อยู่อาศัยใหม่มีน้อยลง หรือมีราคาสูงมาก นอกจากนี้บ้านมือสองที่มีเนื้อที่ขนาดใหญ่เพียงพอในทำเลที่กล่าวมาข้างต้น เป็นที่หมายตาของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อที่จะนำมาพัฒนาโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย
หมายเหตุ
รายงานวิจัยฉบับนี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ทั่วไป โดยจัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลต่างๆ ที่น่าเชื่อถือ แต่บริษัทฯ มิอาจรับรองความถูกต้อง ความน่าเชื่อถือ หรือความสมบูรณ์เพื่อใช้ในทางการค้าหรือประโยชน์อื่นใด บริษัทฯ อาจมีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้ตลอดโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ผู้ใช้ข้อมูลต้องใช้ความระมัดระวังในการใช้ข้อมูลต่างๆ ด้วยวิจารณญาณตนเองและรับผิดชอบในความเสี่ยงเองทั้งสิ้น บริษัทฯ จะไม่รับผิดต่อผู้ใช้หรือบุคคลใดในความเสียหายใดจากการใช้ข้อมูลดังกล่าว ข้อมูลในรายงานฉบับนี้จึงไม่ถือว่าเป็นการให้ความเห็น หรือคำแนะนำในการตัดสินใจทางธุรกิจ แต่อย่างใดทั้งสิ้น