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2019 年 4 月 18 日

房地产业与建筑业

2019年曼谷及周边地区公寓市场走向:经营商持谨慎态度,预计新推出公寓数量将降至61,000-64,000套 (焦点话题 第25年2982号)

        2019年对曼谷及周边地区公寓市场而言可谓充满挑战的一年,源于经济环境的不确定性以及公寓业本身的特定问题,如消费者的购房需求已在过去数年被吸收、各种价位的待售公寓数量、购买力和新公寓价格之间的失衡,以及陆续出台的各项法律规定,包括泰国银行的信贷监管政策,2018年底颁布的土地和建筑物税法。尤其是上述法律对以出租为目的购房者造成直接影响,导致许多经营商调整经营计划以应对2019年更严峻的挑战。

       尽管过去3-4年曼谷及周边地区的公寓业指标反映了该行业的积极面,如新推出公寓楼盘数量增长达4.3%,但需求方面却持续出现放缓,可见于新推出公寓的订购量仅增长0.5%,公寓市场已供大于求。此外,进一步收集数据并分析研究后发现,在待售公寓总量中,价格低于200万泰铢的公寓占比最高(占38%),其次为价格介于200-300万泰铢的公寓(占28%)。

        开泰研究中心关于曼谷和周边地区住宅购买需求的问卷调查结果显示,有意在2019-2020年购买公寓的受访者中,超过77%的购房目的是以自用为主,其余23%是为了出租或转售牟利。

        有意购买公寓用于投资出租的群体须更加注意各种压力因素,如初始投资额因泰国银行实施房贷监管措施(贷款房价比新规)而增加。根据该新规定,第二套住房购房者须支付的首付款比例从总房价的10%上调为20%或30%,具体取决于购房者的未偿房贷合同数量。这意味着有意投资购买公寓用于出租的购房者应支付的初始投资额将是实施新规前的两至三倍。此外,租金利润将不如以往,因当前市场上的出租公寓数量较多,加上部分未售出公寓被经营商出租以创造经常性收入,导致出租公寓市场竞争更加激烈,租户有更多的选择和更强的议价能力。上述因素还可能导致出租净收益( Net yield)不如以往,尤其是如果投资者财务成本较高,收益和成本差距将进一步缩窄甚至亏本。此外,只有少数细分市场可取得较高资本收益,但如果收益不如预期则可能需要更长的转售时间,从而产生机会成本。同时,将于2020年1月起征收的土地和建筑物税可能成为投资者计算实际出租成本的考虑因素。

        总而言之,2019年曼谷及周边地区公寓市场将面临多重挑战,促使经营商更加注重调整策略,以期在剩余的市场需求中争夺销售份额。不过,开泰研究中心对房地产市场放缓、较大的待售公寓数量、经营商的策略调整方向以及尚未全面复苏的购买力等因素进行综合分析后预测,2019年曼谷及周边地区新推出的公寓单位数量将为61,000-64,000个单位,比2018年缩减约12-16%,为2017年出现增长后再度逆转为缩减。