พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ...: การรอคอยที่ยาวนาน … เพื่อประโยชน์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (กระแสทรรศน์ฉบับที่ 2023)

นับเป็นเวลากว่า 10 ปี ที่ได้มีการกล่าวถึงพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ... หรือการนำระบบเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) มาใช้ในประเทศไทย โดยเฉพาะความจำเป็นอย่างยิ่งในการนำระบบนี้มาใช้เพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายได้รับผลกระทบจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อตกลง ทำให้โครงการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด สินค้าไม่ได้มาตรฐาน และในกรณีที่เลวร้ายกว่านั้น คือ ผู้ประกอบการบางรายประสบกับปัญหาสภาพคล่องจนไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้อีก ทำให้ในเวลานั้นต้องสูญเสียเงินและเวลาในการฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ประกอบการเหล่านั้น อย่างไรก็ดีสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ... (Escrow Account) เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2550 ที่ผ่านมา โดยจะมีผลบังคับใช้เมื่อพ้นกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งนับเป็นกฎหมายที่สำคัญที่น่าจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ... เป็นเครื่องมือที่สำคัญที่จะช่วยคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบบดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากขึ้น เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จนไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็จะได้รับเงินดาวน์ที่ผ่อนชำระไปแล้วกลับคืนมาพร้อมกับดอกเบี้ยเงินฝากอีกด้วย นอกจากนี้ยังเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ อีกทั้งเป็นการช่วยลดกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นภายหลังได้

นอกจากนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เมื่อพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.... มีผลบังคับใช้น่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะภาพลักษณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ช่วยป้องกันผู้ประกอบการบางรายที่ดำเนินธุรกิจโดยหวังพึ่งเงินจองซื้อ และเงินดาวน์ของลูกค้ามาเป็นเงินหมุนเวียนใช้ในโครงการ โดยมีเงินลงทุนของตนเองในสัดส่วนที่น้อยมาก หรือนำเงินไปใช้ผิดประเภท ซึ่งภาวะการณ์ดังกล่าวนับว่าเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อบ้าน อีกทั้งยังช่วยลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับตัวในการบริหารต้นทุน และนโยบายการลงทุนในแต่ละโครงการรัดกุมมากขึ้น อาทิ ระยะเวลาการก่อสร้าง ต้องแน่ใจว่าโครงการที่เปิดมาต้องสร้างเสร็จภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งหากเกิดความล่าช้า ผู้ซื้อก็สามารถที่จะทำเรียกร้องสิทธิของตนตามที่ระบุไว้ในสัญญา

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ... (Escrow Account) อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการรายเล็กในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาทำตลาดยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องมีความพร้อมด้านแหล่งเงินทุน จากเดิมที่ผู้ประกอบการสามารถนำเงินจอง และเงินผ่อนชำระดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้ แต่เมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เงินส่วนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชีเอสโครว์ แอคเคานท์ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอาจจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นได้ และอาจทำให้ผู้ประกอบการจำต้องส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนไปยังผู้บริโภค โดยจะขึ้นอยู่กับฐานะโครงสร้างทางธุรกิจของผู้ประกอบการเป็นรายๆไป

นอกจากนี้การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจเป็นตัวกลางในการดูแลผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตามพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. ... ได้นั้น ผลประโยชน์ที่สถาบันการเงินน่าจะได้รับ ได้แก่ สร้างรายได้ให้แก่สถาบันการเงิน สถาบันการเงินที่เป็นทำหน้าที่เป็นตัวกลาง สามารถทำรายได้จากการเก็บค่าธรรมเนียมในการเปิดบัญชี ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาการให้บริการ สถาบันการเงินสามารถเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือผลิตภัณฑ์อื่นๆ แก่คู่สัญญา (ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย) ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายอาจไม่ได้เป็นลูกค้าของสถาบันการเงิน การทำหน้าที่เป็นตัวกลางอาจเป็นการช่วยสร้างฐานลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยและผลิตภัณฑ์อื่นๆของสถาบันการเงินให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ในอนาคตได้