จับตาสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์โลก…ผลกระทบต่อไทย (กระแสทรรศน์ฉบับที่ 2065)

ไม่เพียงแต่สหรัฐฯ ที่กำลังเผชิญกับวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งรุนแรง ส่งผลกระทบให้เศรษฐกิจของสหรัฐฯ มีความอ่อนแอลง สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศยังคงเป็นที่จับตามองว่า ภาวะถดถอยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจจะลุกลามนำไปสู่ผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมในหลายประเทศหรือไม่ โดยเฉพาะหลังจากที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศหรือ IMF (International Monetary Fund) ได้ออกมาเตือนถึงสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์หลายๆประเทศในยุโรปและภูมิภาคอื่นๆ อาทิ สหราชอาณาจักร สเปน ไอร์แลนด์ และออสเตรเลีย ว่าอาจเข้าสู่สภาวะถดถอย เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆดังกล่าวมีการขยายตัวอย่างรวดเร็ว ในขณะที่การเก็งกำไรในราคาบ้านตลอดจนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ได้ผลักดันราคาให้ปรับสูงขึ้นเกินอำนาจการซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ในประเทศ เช่น ที่สหราชอาณาจักร โดยเฉลี่ยแล้วราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2550 สูงกว่าค่าเฉลี่ยของรายได้ของคนในประเทศประมาณ 3.4 เท่า จากเดิมที่ค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 2.4 เท่า ของค่าเฉลี่ยของรายได้ต่อปี ซึ่งเมื่อเข้าสู่ภาวะชะลอตัวราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศต่างๆ เหล่านี้ก็ได้ปรับลดลงตาม โดยนอกเหนือจากราคาบ้านในสหรัฐฯที่ในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2551 ปรับลดลงประมาณร้อยละ 8-10 จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าแล้ว ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของสหราชอาณาจักร ซึ่งรวมทั้งที่อยู่อาศัยปลูกใหม่และบ้านมือสอง ประจำเดือนมีนาคม 2551 ก็ได้ปรับลดลงร้อยละ 2.5 จากเดือนกุมภาพันธ์ เช่นกัน

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การชะลอตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของหลายประเทศทั่วโลก อาจจะส่งผลกระทบต่อบรรยากาศและความมั่นใจของนักลงทุนโดยรวม ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อเนื่องมายังเศรษฐกิจไทยด้วย โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองผลกระทบของภาวะอสังหาริมทรัพย์โลกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ดังนี้

สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย (Residential Property) ที่เน้นกลุ่มลูกค้าภายในประเทศ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า แม้เศรษฐกิจไทยจะกำลังเผชิญกับปัญหาเงินเฟ้อ แต่ตลาดดังกล่าวน่าที่จะได้รับแรงบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ประกาศออกไปไม่นานนี้ เช่น มาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจ โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนอง เหลือร้อยละ 0.01 ที่มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ นอกจากนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังน่าที่จะได้แรงหนุนจากการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ อาทิ การดำเนินการโครงการรถไฟฟ้า และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอื่นๆ เพื่อนำไปสู่การการผลักดันภาคการผลิต และการจ้างงาน ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชน มีความมั่นใจต่อทิศทางนโยบายและมีผลต่อเนื่องไปสู่การกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนตามมาด้วย และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กระเตื้องขึ้นน่าจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเช่นกัน

อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ของหลายประเทศทั่วโลก อาจจะส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะได้รับผลกระทบ ได้แก่ ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ที่อาจจะได้รับผลกระทบจากการชะลอแผนการลงทุน หรือการขยายธุรกิจของชาวต่างชาติในประเทศไทย ในขณะเดียวกันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน และโครงการที่อยู่อาศัยประเภทวิลล่าที่สร้างขึ้นตามสถานที่ท่องเที่ยวของไทย ที่มักจะพึ่งกำลังซื้อของชาวต่างชาติเป็นหลัก ก็อาจจะได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวที่อาจลดลงจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของหลายประเทศทั่วโลก ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติอาจจะกำลังรอจังหวะเข้าซื้อของถูก หากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักในสหรัฐฯและยุโรปปรับลดลงมามากพอ

ในภาพรวมแล้ว ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ภาวะการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่วโลกที่กำลังดำเนินอยู่ในขณะนี้ อาจมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในวงจำกัด โดยน่าจะกระทบต่อกลุ่มที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพึ่งแหล่งเงินทุนจากต่างชาติ หรือมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักเป็นชาวต่างประเทศมากกว่ากลุ่มที่พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นผู้ซื้อคนไทยในประเทศ ซึ่งยังน่าที่จะได้รับผลดีจากมาตรการกระตุ้นต่างๆจากทางภาครัฐ แม้ว่ากำลังซื้อส่วนหนึ่งอาจถูกกระทบจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นในขณะนี้ก็ตาม