Display mode (Doesn't show in master page preview)

12 กันยายน 2548

อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยท่ามกลางดอกเบี้ยในช่วงขาขึ้น

คะแนนเฉลี่ย

สืบเนื่องจากในปัจจุบัน ปัจจัยที่ขับเคลื่อนวัฏจักรธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงขาขึ้นเริ่มเบาบางลง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2548 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณของการชะลอตัวลง โดยธุรกิจได้รับปัจจัยลบรุมเร้าหลายด้าน ทั้งภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งการเริ่มต้นช่วงขาขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัย รวมทั้งแนวโน้มปัจจัยกระทบที่อาจมีต่อธุรกิจในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะผลจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสที่จะปรับขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในระยะ 2 ปี ข้างหน้า

สำหรับภาวะธุรกิจในช่วงปีนี้ แม้ว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2548 มีจำนวน 32,400 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่สาเหตุของอัตราการเพิ่มที่สูงนี้เกิดจากการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำในช่วงต้นปี 2547 ซึ่งตลาดมีการชะลอตัวลงมากภายหลังจากมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลง ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในช่วงไตรมาส 2 ปี 2548 ชะลอลงมาที่ร้อยละ 10.9 จากที่ขยายตัวร้อยละ 40 ในไตรมาสแรก

ธุรกิจบ้านจัดสรรมีทิศทางที่ชะลอตัวมากกว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยภาพรวม ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่สร้างเสร็จหดตัวลงร้อยละ 11.1 ในไตรมาสที่สอง จากที่ขยายตัวร้อยละ 37.2 ในไตรมาสแรก ทิศทางการชะลอตัวของธุรกิจบ้านจัดสรรปรากฎให้เห็นตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรก ซึ่งจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรมีการสร้างเสร็จโดยเฉลี่ย 3,132 หน่วยต่อเดือน ลดลงจาก 4,619 หน่วยต่อเดือนในไตรมาส 4 ปี 2547 และลดลงมาเหลือ 2,804 หน่วยต่อเดือนในไตรมาส 2 ปี 2548

สำหรับภาพรวมทั่วประเทศ การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 2 ปี 2548 มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 13.6 ชะลอลงจากที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 16.6 ในไตรมาสแรก และยังมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไป หากพิจารณาจากการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งเป็นเครื่องชี้ล่วงหน้าของกิจกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีทิศทางหดตัวลงอย่างต่อเนื่องหลายเดือนแล้ว

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้วิเคราะห์ผลกระทบจากแนวโน้มรายได้และภาระรายจ่ายในอนาคตของผู้บริโภค จากการจัดทำดัชนีรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นดัชนีรายได้ส่วนบุคคลปรับด้วยอัตราเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ระดับรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอาจมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2548 ไปจนถึงระยะปี 2549-2550 เนื่องจากเป็นช่วงที่ภาระรายจ่ายผู้บริโภคและต้นทุนการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีทิศทางเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ แต่ทิศทางดังกล่าวน่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปี 2551 ที่ผลของอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันน่าจะคลายตัวลงแล้ว พร้อมๆกับอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับขึ้นไปอยู่ในระดับที่เริ่มมีเสถียรภาพ หรือระดับที่เป็นกลาง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือนกลับมีทิศทางที่เพิ่มขึ้นได้

สำหรับผลการลดลงของกำลังซื้อและการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนี้อาจมีผลต่อผู้ที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ที่กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว รวมทั้งอาจมีผลต่อพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภคกล่าวคือ
  • ผลต่อผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย การลดลงของรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อนี้ จะทำให้ผู้บริโภคจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น รวมถึงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งถึงแม้ว่าความสามารถในการซื้ออาจยังมีเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ผู้บริโภคก็ต้องคำนึงถึงรายได้ในอนาคตและระดับการออมที่ควรรักษาไว้ สำหรับผู้ที่จะกู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ควรต้องคิดคำนวณถึงการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเผื่อไว้ด้วย ซึ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น 1.00% จะทำให้ค่าเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นประมาณร้อยละ 8 ซึ่งอาจเป็นอัตราเพิ่มที่สูงกว่าอัตราเพิ่มของรายได้ส่วนบุคคลในแต่ละปี
  • ผลต่อผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย การที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นอาจทำให้จำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนของผู้กู้ต้องปรับสูงขึ้นตาม และถ้าค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มของรายได้ อาจส่งผลต่อการใช้จ่ายในด้านอื่นๆหรือมีผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ แต่ในกรณีลูกหนี้ที่มีเงินออมเพียงพอ อาจชำระคืนเงินต้นเร็วขึ้นเพื่อลดส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ในกรณีบ้านราคา 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1.00-2.50% จะทำให้ผู้กู้มีค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านรวมแล้วสูงขึ้นประมาณ 100,000-200,000 บาท
  • ผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค การที่รายจ่ายดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีการลดการใช้จ่ายส่วนอื่นๆลง โดยถ้าคิดจากฐานสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ประเมินเฉพาะสินเชื่อที่คาดว่าจะอยู่ในฐานอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 1.00% จะทำให้เงินในกระเป๋าของผู้บริโภคกลุ่มนี้หายไปประมาณ 6,000 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 0.15 ของมูลค่าการบริโภคของภาคเอกชนของประเทศ ซึ่งอาจทำให้ภาวะการบริโภคสินค้าส่วนอื่นถูกตัดลดลง เพื่อนำมาเป็นค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังมองว่าความสามารถในการใช้จ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะมีแนวโน้มลดลงในระยะข้างหน้า แต่ก็เป็นระดับที่สูงกว่าในปีฐานคือปี 2545 จึงอาจไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคขาดกำลังซื้อที่อยู่อาศัย แต่ระดับกำลังซื้อที่ลดลงอาจทำให้ผู้บริโภคต้องเผชิญความยากลำบากในการตัดสินใจเลือกอย่างเหมาะสมระหว่างการใช้จ่ายเพื่อสินค้าในด้านอื่นๆ กับการซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งการรักษาระดับการออมเพื่อความมั่นคงของชีวิตในอนาคตข้างหน้า

นอกจากนี้ ภายใต้ภาวะที่ผู้บริโภคมีความกังวลต่อปัจจัยลบที่จะมีผลต่อกำลังซื้อในอนาคต ซึ่งสาเหตุสำคัญส่วนหนึ่งมาจากราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย ในมุมกลับก็อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ สร้างจุดขายของโครงการโดยชูประเด็นการลดภาระรายจ่ายของผู้บริโภคในระยะยาว นั่นคือ การประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางและการลดค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีเครือข่ายขนส่งมวลชนระบบรางพาดผ่านจะมีความได้เปรียบด้านศักยภาพของทำเล สำหรับข้อเสนอในด้านสินเชื่อ ได้เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายใช้กลยุทธสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพื่อดึงดูดผู้ซื้อในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น

ดูรายละเอียดฉบับเต็ม


อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง

ที่อยู่อาศัย