นับตั้งแต่ปี 2548 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ อันเนื่องมาจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะเงินเฟ้อ ราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวขึ้นมาอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณบวกที่สะท้อนให้เห็นบ้าง จากการปรับตัวลดลงของราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อเริ่มชะลอตัว ขณะเดียวกัน ปัจจัยความขัดแย้งทางการเมืองที่เริ่มคลายลง ถ้ารัฐบาลชั่วคราวที่จะเข้ามาบริหารประเทศมีมาตรการในการใช้จ่ายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจก็น่าจะเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้บริโภคฟื้นตัวดีขึ้น
ทั้งนี้ประเด็นทางการเมืองภายใต้รัฐบาลชุดใหม่ที่อาจมีผลต่อการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ นโยบายการลงทุนโครงการขนส่งมวลชนของภาครัฐ แม้เป็นที่คาดหมายว่า รัฐบาลชุดใหม่คงจะยังให้ความสำคัญกับการดำเนินโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางรถไฟฟ้าที่รัฐบาลคงจะพิจารณาเส้นทางที่มีความจำเป็นต่อการเดินทางของประชาชนและการให้ผลตอบแทนที่สามารถสร้างรายได้ในระยะยาวต่อไป ซึ่งถ้ามีการทบทวนเส้นทางโครงการตามแผนการของรัฐบาลชุดก่อน ในด้านผู้ประกอบการที่เคยสะสมแลนด์แบงก์ในทำเลเหล่านั้นอาจได้รับผลกระทบ ทั้งนี้โครงการที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ตามเส้นทางที่รถไฟฟ้าได้ตัดผ่านจะได้รับอานิสงค์จากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งการคมนาคมที่สะดวกสบายเป็นปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับการตรวจสอบการทุจริตในรัฐบาลชุดก่อน ประเด็นหนึ่งที่น่าจับตามอง คือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเกี่ยวข้องกับนักการเมืองที่อาจเข้าข่ายถูกตรวจสอบ อาจได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองในครั้งนี้ ทั้งนี้ผู้ซื้ออาจจะชะลอการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการของผู้ประกอบการกลุ่มนี้ออกไป เพื่อรอผลการตรวจสอบจากคณะกรรมการการตรวจสอบทรัพย์สินให้แน่ชัดเสียก่อน อัตราดอกเบี้ย การที่อัตราดอกเบี้ยที่คงที่อยู่ระดับสูงได้ส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งนี้การเข้ามาของรัฐบาลชุดใหม่ ทำให้เกิดความเชื่อมั่นต่อทิศทางเศรษฐกิจในภาพบวกมากขึ้น แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่คงที่อยู่ระดับสูงประมาณ 7.75-8% อยู่ในขณะนี้นั้น อาจมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวลดลงเร็วขึ้น มาตรการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรัฐบาลชุดก่อนได้มีมาตรการที่จะช่วยสนับสนุนผู้มีรายได้ไม่สูงนักให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยมีโครงการ เช่น บ้านเอื้ออาทร บ้านมั่นคงหรือแนวคิดที่จะจัดทำโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งมาตรการดังกล่าว โดยหลักการถือเป็นแนวทางที่ดีแต่ในขั้นตอนการดำเนินการยังมีบางประเด็นที่อาจต้องมีการทบทวน เช่น ความคุ้มค่าของการลงทุน วิธีการอุดหนุนโดยรัฐ เป็นต้น แนวทางนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่จึงเป็นสิ่งที่น่าจับตามองว่าจะมีมาตรการที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกมาอย่างไรบ้าง
สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2549 ถึงปี 2550 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงชะลอตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 ทั้งนี้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงโดยมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ร้อยละ 3-3.5 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2549 อย่างไรก็ตามทางศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า อำนาจซื้อของผู้บริโภคน่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปี 2550 เนื่องจากปัจจัยลบที่ส่งผลกดดันต่ออำนาจซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มผ่อนคลายลง อาทิ
-ทิศทางของอัตราเงินเฟ้อมีแนวโน้มชะลอตัวลง ซึ่งน่าจะเป็นสัญญาณที่ดีต่อเศรษฐกิจและภาวะการบริโภค โดยอัตราเงินเฟ้อน่าจะมีระดับเฉลี่ยประมาณร้อยละ 3.1 ในครึ่งหลังของปี 2549 จากร้อยละ 5.9 ในครึ่งปีแรก และคาดว่าจะปรับลดลงต่อเนื่องในปี 2550 มีระดับเฉลี่ยประมาณร้อยละ 3.3-3.8 ในปี 2550
-ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาพ ซึ่งทำให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนในการใช้จ่ายได้ดีขึ้น นอกจากนี้คาดว่าเฟด (Fed) อาจจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงประมาณร้อยละ 0.50-1.25 ในปี 2550 ประกอบอัตราเงินเฟ้อของไทยที่ชะลอลง อาจทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยมีความยืดหยุ่นในการพิจารณานโยบายการเงิน จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์อาจมีการปรับลดลงได้ในปี 2550 (ลงมาร้อยละ 0.75) ก่อนที่จะมีการปรับขึ้นเมื่อความต้องการสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ทำให้สภาพคล่องในระบบลดลง
-เสถียรภาพทางการเมืองน่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้น สำหรับปัจจัยทางการเมืองที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคนั้น น่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นหลังจากที่ได้มีการจัดตั้งคณะรัฐบาลเข้ามาบริหารงานและกำหนดนโยบายที่สามารถช่วยผ่อนคลายภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอยู่ในขณะนี้ ก็น่าที่จะทำให้ความเชื่อมั่นกลับคืนมาได้ระดับหนึ่งจนกว่าจะมีการดำเนินการจัดการเลือกตั้งครั้งใหม่ในปีหน้า
สำหรับประเด็นที่น่าจะเป็นข้อพิจารณาสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากการตรวจสอบคุณภาพของโครงการและทำเลที่เป็นที่สนใจแล้ว ผู้บริโภคควรพิจารณาเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อภายใต้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจเปลี่ยนแปลงในระยะข้างหน้าด้วย ซึ่งสถาบันการเงินส่วนใหญ่มองว่าอัตราดอกเบี้ยอาจปรับลดลงในช่วงปีหน้า ดังนั้นในการตัดสินใจเลือกระหว่างโครงการสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว ผู้บริโภคควรคำนึงถึงแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยในปีข้างหน้าด้วยเช่นกัน ซึ่งในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาลง ทางเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่อาจไม่น่าจูงใจสำหรับผู้บริโภคมากเท่ากับช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ยกเว้นแต่โครงการสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่นั้นๆ ได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในปัจจุบัน โดยคำนวณหักลบระดับความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลงไว้แล้ว
สำหรับในด้านผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นที่น่าสังเกตว่า กลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในขณะนี้ ต่างมุ่งความสนใจไปที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มเดียวกันหมด คือ หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลางพร้อมกัน เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอยู่สูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองที่มีออกมามากในขณะนี้นั้น ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2550 ก็ตาม แต่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะมีความเสี่ยงในการบริหารโครงการมากกว่า โครงการแนวราบเพราะแต่ละอาคารผลิตจำนวนยูนิตออกมาเป็นจำนวนมาก และใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนานกว่าโครงการแนวราบ
นอกจากนี้การหันมาทำโครงการที่เน้นตลาดระดับล่างถึงปานกลาง ซึ่งสามารถที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในกลุ่มนี้ได้แต่การตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ยังคงมีปัจจัยอื่นที่ผู้บริโภคได้ให้ความสำคัญนอกจากระดับราคาที่ถูกลงของที่อยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่างนี้จะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจกว่ากลุ่มผู้มีรายได้สูง จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอลงอย่างต่อเนื่องอาจยังคงส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อและความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก ผู้ประกอบการที่ต่างเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดเซ็กเมนต์นี้จึงควรพิจารณาการเปิดตัวโครงการอย่างระมัดระวัง
หมายเหตุ
รายงานวิจัยฉบับนี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ทั่วไป โดยจัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลต่างๆ ที่น่าเชื่อถือ แต่บริษัทฯ มิอาจรับรองความถูกต้อง ความน่าเชื่อถือ หรือความสมบูรณ์เพื่อใช้ในทางการค้าหรือประโยชน์อื่นใด บริษัทฯ อาจมีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้ตลอดโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ผู้ใช้ข้อมูลต้องใช้ความระมัดระวังในการใช้ข้อมูลต่างๆ ด้วยวิจารณญาณตนเองและรับผิดชอบในความเสี่ยงเองทั้งสิ้น บริษัทฯ จะไม่รับผิดต่อผู้ใช้หรือบุคคลใดในความเสียหายใดจากการใช้ข้อมูลดังกล่าว ข้อมูลในรายงานฉบับนี้จึงไม่ถือว่าเป็นการให้ความเห็น หรือคำแนะนำในการตัดสินใจทางธุรกิจ แต่อย่างใดทั้งสิ้น