ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำแบบสำรวจ เพื่อศึกษาถึงทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย โดยผู้ตอบแบบสอบถามระบุถึง ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัย โดยเลือกระหว่าง ปี 2549 ปี 2550 และปี 2551 หรือหลังจากนั้น นอกจากนี้ผลการสำรวจยังมีความครอบคลุมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจำแนกตามประเภท อาทิ จำแนกตามระดับราคา รูปแบบความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าประเภทต่างๆ และแหล่งเงินทุนที่นำมาซื้อที่อยู่อาศัย เป็นต้น โดยจัดทำแบบสอบถาม ภายใต้หัวข้อ สำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยปี 2549-2551 ระหว่างวันที่ 28 กันยายน – 18 ตุลาคม 2549 มีจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่สามารถนำมาประมวลผลได้รวมทั้งสิ้น 695 คน โดยทำการสำรวจในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ประชากรในวัยทำงานและมีรายได้จากการทำงาน ประเด็นสำคัญจากการสำรวจแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า
- ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปี 2549 - 2551
จากการสำรวจ พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านั้น ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง จากจำนวนผู้ตอบแบบสอบถามทั้งหมด ในจำนวนกลุ่มตัวอย่างที่มีความคิดที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนร้อยละ 69.7 สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถแยกได้เป็น ผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยภายในปี 2549 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.5 สำหรับผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างภายในปี 2550 มีสัดส่วนร้อยละ 43.1 และผู้ที่คิดจะซื้อหรือสร้างในปี 2551 หรือหลังจากนั้นมีสัดส่วนร้อยละ 23.9 ทั้งนี้เป็นที่น่าสังเกตว่า ผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยนั้น ตัดสินใจซื้อที่อยู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 มีสัดส่วนค่อนข้างสูง สาเหตุน่าจะมาจากการที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2549 เนื่องจากเป็นที่ทราบกันดีว่าตั้งแต่ต้นปี 2549 ที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจของไทยชะลอตัวเนื่องมาจากปัจจัยลบ อาทิ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวคงที่อยู่ระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและปัจจัยด้านการเมือง อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2549 ปัจจัยลบต่างๆได้เริ่มคลี่คลายลงบ้างแล้ว ทั้งในเรื่องของราคาน้ำมันที่เริ่มปรับตัวลดลง อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มคงที่และมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวลดลงในปี 2550 และปัจจัยทางการเมืองที่คลี่คลายลง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคฟื้นคืนมา ทั้งนี้น่าจะเป็นสาเหตุทำให้ผู้ที่ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2549 เริ่มกลับมาในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ทัศนคติของผู้ที่เลือกที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2550 หรือหลังจากนั้น แทนการซื้อในปีนี้ จากแบบสอบถาม พบว่า สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากสินค้าที่มีอยู่ในตลาดยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อได้อย่างเต็มที่ อาทิ ทำเลของโครงการ รูปแบบที่อยู่อาศัยและ ราคา เป็นต้น
- ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่สำคัญ...ทำเล ที่ตั้งของโครงการ
จากแบบสำรวจพบว่า ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น เลือกที่จะซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นร้อยละ 64.4 เลือกที่จะซื้อโครงการที่กำลังสร้างร้อยละ 27 และโครงการที่เปิดตัวใหม่ยังไม่ได้เริ่มสร้างร้อยละ 8.6 นอกจากนี้ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกที่ซื้อที่อยู่อาศัย คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 21 ปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยรองลงมา ได้แก่ ราคาของที่อยู่อาศัยคิดเป็นร้อยละ 18.2 ปัจจัยด้านการเดินทาง คือ ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการรถไฟฟ้าและทางด่วน คิดเป็นร้อยละ 13.9 ความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการร้อยละ 13.2 รูปแบบที่อยู่อาศัยตรงกับความต้องการร้อยละ 11.8 และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างร้อยละ 8.9
-ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1,000,000-3,000,000 บาท ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด
จากแบบสำรวจ พบว่า ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1,000,000-2,000,000 บาท และ 2,000,001-3,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 38.1 และร้อยละ 27.2 ตามลำดับ ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวส่วนใหญ่จะเป็นผู้ที่มีรายได้ระดับ 20,000-50,000 บาทต่อเดือน เป็นส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นระดับราคาที่สอดคล้องกับความสารถในการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ของลูกค้ากลุ่มนี้ ส่วนบ้านราคา 3,000,001-4,000,000 บาท มีความต้องการร้อยละ 14.7 สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท มีความต้องการร้อยละ 11.2 และบ้านราคาสูงกว่า 4,000,000 บาท มีความต้องการคิดเป็นสัดส่วนรวมกันร้อยละ 8.9 สำหรับแหล่งเงินทุนที่จะนำมาเพื่อใช้ซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่มาจากเงินออมของตัวเองส่วนหนึ่งและสินเชื่อจากสถาบันการเงินอีกส่วนหนึ่ง คิดเป็นร้อยละ 92.3 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัย
บทสรุปและข้อคิดเห็น
จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภาวะทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ถึงแม้ว่าแนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2550 จะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น เนื่องจากปัจจัยลบที่ผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มผ่อนคลายลงในทิศทางที่ดีขึ้น อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงในปี 2550 ภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มปรับตัวลดลง หรือแม้กระทั่งปัญหาทางการเมืองที่ผ่อนคลายลง อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจยังคงฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ดังนั้นแรงซื้อน่าจะยังคงมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐาน ที่เป็นตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความจำเป็นต้องซื้อและเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มแรกที่จะเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามหากภาวะเศรษฐกิจปี เนื่องจากปัจจัยลบที่ผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มผ่อนคลายลงในทิศทางที่ดีขึ้น อาทิ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลงในปี 2550 ภาวะเงินเฟ้อที่เริ่มปรับตัวลดลง หรือแม้กระทั่งปัญหาทางการเมืองที่ผ่อนคลายลง 2551 มีทิศทางฟื้นตัวดีขึ้นกว่าปี 2550 อาจส่งผลให้ผู้ซื้อกลุ่มอื่นๆเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น เช่น ผู้ที่มีความมั่นใจต่อความมั่นคงทางรายได้ของตนในอนาคตมากขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวชัดเจน หรือผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
นอกจากนี้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดปริมาณการการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งนี้ปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อนอกจากอัตราดอกเบี้ยแล้ว ยังมีราคาที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งหากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับฐานราคาบ้านที่ต้องการ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในขณะนี้ก็ตาม ทั้งนี้ราคาที่อยู่อาศัยในปีหน้าอาจมีโอกาสปรับสูงขึ้น เนื่องจากระบบกลไกของตลาดที่มาจากองค์ประกอบต่างๆ ได้แก่ การปรับขึ้นของราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งในช่วงที่ผ่านมาสินค้าวัสดุก่อสร้างเกือบทุกประเภทมีการปรับราคาขึ้น (ยกเว้นผลิตภัณฑ์เหล็ก) เนื่องจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อทั้งต้นทุนการผลิตและขนส่ง ทั้งนี้แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากต้นทุนการผลิต หากราคาน้ำมันปรับเพิ่มสูงขึ้นในปีหน้า สำหรับราคาแนวโน้มราคาที่ดินคงจะปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในทำเลดีๆ โดยเฉพาะในทำเลที่มีโครงข่ายระบบคมนาคมขนส่งของภาครัฐ ได้ผลักให้ที่ดินมีราคาเพิ่มสูงขึ้น เช่นที่ผ่านมาราคาที่ดินในเขตบางซื่อที่มีการปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากจะมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่านในอนาคต อีกประเด็นหนึ่งที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร คือ การประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมา ซึ่งมีรายละเอียดของกฎระเบียบบางประเด็นที่ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่อาจมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วย
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เพื่อพัฒนาระดับคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนอย่างทั่วถึงในระยะยาว รัฐบาลน่าจะมีมาตรการเพื่อเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก อาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง มาตรการที่ให้นำเงินค่าซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้ โดยอาจเป็นมาตรการช่วยเหลือสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกที่มีรายได้ระดับล่างถึงปานกลางในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
หมายเหตุ
รายงานวิจัยฉบับนี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ทั่วไป โดยจัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลต่างๆ ที่น่าเชื่อถือ แต่บริษัทฯ มิอาจรับรองความถูกต้อง ความน่าเชื่อถือ หรือความสมบูรณ์เพื่อใช้ในทางการค้าหรือประโยชน์อื่นใด บริษัทฯ อาจมีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้ตลอดโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ผู้ใช้ข้อมูลต้องใช้ความระมัดระวังในการใช้ข้อมูลต่างๆ ด้วยวิจารณญาณตนเองและรับผิดชอบในความเสี่ยงเองทั้งสิ้น บริษัทฯ จะไม่รับผิดต่อผู้ใช้หรือบุคคลใดในความเสียหายใดจากการใช้ข้อมูลดังกล่าว ข้อมูลในรายงานฉบับนี้จึงไม่ถือว่าเป็นการให้ความเห็น หรือคำแนะนำในการตัดสินใจทางธุรกิจ แต่อย่างใดทั้งสิ้น