วิกฤตการณ์เศรษฐกิจ ปี 2540 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง เนื่องมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ถดถอย การลอยตัวค่าเงินบาท ปัญหาการขาดสภาพคล่อง การปิดกิจการสถาบันการเงิน 56แห่ง ผนวกกับปัญหาที่สั่งสมมานานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้ยิ่งทวีความรุนแรง คือ ปัญหาการผลิตอุปทานออกมามากกว่าอุปสงค์ ทั้งนี้วัฏจักรการขึ้นลงของอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆด้านประกอบกัน อาทิ การเติบโตด้านเศรษฐกิจของประเทศ เสถียรภาพทางการเมือง ทิศทางอัตราดอกเบี้ย และทิศทางของราคาน้ำมัน เป็นต้น อย่างไรก็ตาม ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อระดับความรุนแรงของการก่อตัวของวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ คือ การเร่งลงทุนเกินตัวจนก่อให้เกิดสภาพสินค้าล้นตลาด การกว้านซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือ ที่อยู่อาศัยบางประเภท ของทั้งผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนรายใหม่ และผู้บริโภค เป็นต้น ที่อาจเป็นสาเหตุนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับสู่ภาวะการชะลอตัวนับตั้งแต่ปี 2548 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะชะลอตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ได้ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อรอดูทิศทางที่เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น จึงส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจครั้งนี้ได้เช่นเดียวกับที่ผ่านมา
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงภาวะการชะลอตัว ถึงแม้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้จะไม่รุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2540 (ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบที่รุนแรง หรือที่เรียกว่า เกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์) แต่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง ซึ่งจะเห็นได้จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2550 มีมูลค่า 54,421 ล้านบาท หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 16.3 ต่อสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในจำนวนธุรกิจทุกประเภท หรือแม้กระทั่งผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายประสบกับปัญหายอดขายที่ชะลอลงในขณะนี้เช่นกัน อย่างไรก็ตามในภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมขยายตัวในอัตราที่ชะลอลง ประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง ได้แก่ ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว เป็นต้น ที่อาจจะเกิดขึ้นดังเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา นอกจากนี้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอดีตยังส่งผลกระทบสะท้อนย้อนกลับไปสู่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศและความมั่นคงของสถาบันการเงินด้วยเช่นกัน เพราะถึงแม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของข้อมูล โดยการนำข้อมูลเครื่องชี้วัดทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น ข้อมูลการสร้างบ้านอยู่อาศัยใหม่ (Housing Start) และจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จ เป็นต้น เพื่อนำมาใช้ในการคาดคะเนแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหรือควรชะลอโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสม
อย่างไรก็ตามในสภาวะความเป็นจริงผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งหวังที่จะขยายหรือได้ประโยชน์จากโอกาสทางธุรกิจ ทำให้ตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่และเต็มใจที่จะรับความเสี่ยงในอนาคต ปรากฏการณ์เช่นนี้อาจเป็นสิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่อย่างน้อยถ้าธุรกิจมีการลงทุนอย่างรอบคอบระมัดระวังไม่ลงทุนเกินตัวปัญหาในธุรกิจคงจะไม่รุนแรงจนนำไปสู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่อีกครั้ง
หมายเหตุ
รายงานวิจัยฉบับนี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ทั่วไป โดยจัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลต่างๆ ที่น่าเชื่อถือ แต่บริษัทฯ มิอาจรับรองความถูกต้อง ความน่าเชื่อถือ หรือความสมบูรณ์เพื่อใช้ในทางการค้าหรือประโยชน์อื่นใด บริษัทฯ อาจมีการเปลี่ยนแปลงข้อมูลได้ตลอดโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ผู้ใช้ข้อมูลต้องใช้ความระมัดระวังในการใช้ข้อมูลต่างๆ ด้วยวิจารณญาณตนเองและรับผิดชอบในความเสี่ยงเองทั้งสิ้น บริษัทฯ จะไม่รับผิดต่อผู้ใช้หรือบุคคลใดในความเสียหายใดจากการใช้ข้อมูลดังกล่าว ข้อมูลในรายงานฉบับนี้จึงไม่ถือว่าเป็นการให้ความเห็น หรือคำแนะนำในการตัดสินใจทางธุรกิจ แต่อย่างใดทั้งสิ้น